In continuità con il precedente intervento, in quest’occasione intendo sottoporre alla vostra attenzione le differenze tra la rinegoziazione (consiste in una ridefinizione del mutuo che già esiste finalizzata ad un adeguamento alle nuove condizioni di mercato; da tale operazione può essere interessato il tasso d’interesse applicato, lo spread vale a dire la differenza tra i tassi d’interesse che misurano il rendimento di titoli di debito pubblici, la periodicità delle rate o la durata dell’ammortamento) e la sostituzione del mutuo; specie con riguardo ai vantaggi che possono trarsi dal compiere una delle due operazioni.
Nel momento in cui si abbia particolarmente bisogno di liquidità aggiuntiva oppure, come spesso avviene oggigiorno, di abbassare la rata, ci si può guardare intorno per constatare se ci sono banche diverse dalla propria che offrono delle condizioni migliori e, se ritenuto opportuno (o vantaggioso), stipulare un nuovo mutuo: in tal caso si usa il termine di mutuo di sostituzione che consiste, per l’appunto, nella stipula di un nuovo mutuo con una nuova banca.
Tale decisione richiede l’esborso dei costi bancari, ma anche di quelli notarili (varianti in considerazione dell’entità del prestito), che la stipula del nuovo atto di mutuo comporta inevitabilmente.
Inoltre, la sostituzione del mutuo richiede la cancellazione della vecchia ipoteca sull’immobile iscritta – all’epoca – a favore della vecchia banca (dato che il mutuo esistente viene chiuso) e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca (con la quale si da vita ad un nuovo rapporto di mutuo): da ciò consegue il pagamento – per una seconda volta – dell’imposta sostitutiva (dallo 0,25% fino al 2% dell’importo erogato).
Non dimentichiamo, poi, che trattandosi di un rapporto credito-debito con un nuovo soggetto (la nuova banca) quest’ultimo compirà la necessaria istruttoria che richiede l’attesa di un certo tempo.
Con la sostituzione è possibile: cambiare il tipo di tasso, variare la durata del mutuo, chiedere una somma aggiuntiva al debito residuo del vecchio mutuo, ottenendo della liquidità aggiuntiva di utilizzare per qualsiasi scopo (il che non è possibile con la surroga, che sarà oggetto del prossimo approfondimento); modificare lo spread ed il parametro di indicizzazione (Euribor per il tasso variabile, Eurirs per il tasso fisso); modificare i soggetti che partecipano al mutuo (anche questo non è possibile con la surroga); modificare l’immobile ipotecato (non possibile con la surroga).
Con riguardo ai puri costi connessi anche la sostituzione beneficia di una riduzione significativa, grazie al fatto che la legge 40/2007 ha ridotto (per i mutui stipulati prima del 3 aprile 2007) o annullato (per finanziamenti accessi successivamente al 2007) le spese collegate alla penale per l’estinzione anticipata del mutuo.
Per quanto, invece, concerne i vantaggi concreti, quelli che investono il lungo periodo:
- è necessario affermare che l’operazione si potrà dire vantaggiosa quando il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso d’interesse si potrà ritenere maggiore delle spese di sostituzione: per potersene rendere conto si tengano presenti i costi indicativi e, ipotizzando di ottenere un nuovo mutuo d’importo pari al capitale residuo maggiorato di tutte le spese, con durata uguale a quella residua del mutuo da sostituire si potranno fare i calcoli nella maniera più adeguata; il vantaggio si annulla o può divenire una nuova fonte di perdita quando l’importo e/o la durata residua sono modesti (la detrazione fiscale si mantiene in relazione al debito residuo ed alle spese di sostituzione).
- in alternativa, si può, invece, decidere di procedere al compimento di quest’operazione al fine di “spalmare” il mutuo su un periodo più lungo: in tal modo si può abbassare la rata, anche se ciò potrà determinare una crescita della spesa perché aumenta il numero delle rate (anche tal caso i vantaggi fiscali si conserveranno e la loro entità sarà più consistente in quanto c’è una diretta proporzione con la maggiore spesa in interessi passivi.
Come è sempre buona norma, si deve tenere conto delle reali esigenze e, penna alla mano, compiere i dovuti calcoli (alle diverse condizioni riscontrate), ma rispetto alla rinegoziazione c’è un margine maggiore di trattativa che da modo di rivedere completamente il mutuo con altro soggetto finanziatore e, poi, se l’importo è abbastanza consistente o s’intende allungare ma non oltremodo il rimborso del prestito si possono ottenere vantaggi finanziari (monetari) e fiscali d’un certo rilievo.
In occasione del prossimo intervento sarà mia premura spiegare le differenze tra la sostituzione e la portabilità del mutuo.
a cura dell’avv. Michelangelo De Maddis
